Среднесрочная аренда в Тбилиси: как выбрать планировку под релокантов, студентов и IT-специалистов

Тбилиси становится центром притяжения для релокантов, фрилансеров, студентов и IT-специалистов. Они приезжают не на неделю, а на месяцы. Вместо посуточной аренды активно развивается формат среднесрочной аренды (1–6 месяцев). Кроме того, параллельно растёт интерес к коливингам — квартирам, адаптированным под совместное проживание или комфортное одиночное жильё с удобствами для работы.

Спрос на аренду в Тбилиси в 2025 году демонстрирует чёткий тренд: арендаторы ищут меблированное жильё с рабочим местом, быстрым интернетом и гибкими условиями. Традиционная долгосрочная аренда их не устраивает из-за жёстких контрактов, а посуточные квартиры слишком дороги для длительного проживания. Таким образом, среднесрочная аренда в Тбилиси становится оптимальным решением.

Для инвесторов это, безусловно, новая возможность. Доходность среднесрочной аренды на 20–30% выше долгосрочной при меньших операционных затратах. Кроме того, арендаторы этого формата платят стабильно и аккуратно относятся к жилью. В результате простои минимальны, а спрос сохраняется круглый год.

В этой статье мы подробно разберём, какие планировки востребованы в данном формате и как инвесторам адаптировать объекты под новую волну арендаторов. Также покажем, в каких районах города формат среднесрока работает лучше всего.

Кто снимает жильё на 1–6 месяцев в Тбилиси

Релоканты и фрилансеры

Эта категория формирует основу спроса на квартиры на 3–6 месяцев. Люди приезжают надолго, но без планов остаться навсегда. Им важен комфорт, стабильный интернет и возможность работать из дома. В результате они готовы платить больше, чем за стандартную долгосрочную аренду.

Релоканты выбирают квартиры с современным ремонтом и функциональной планировкой. Кроме того, наличие рабочего места — обязательное условие. Средний бюджет этой аудитории: 700–900 $ в месяц за меблированную квартиру в хорошем районе.

Цифровые кочевники

Эта категория арендует квартиры на 2–3 месяца и часто выбирает Сабуртало, Ваке, Чугурети — районы с коворкингами и кафе. Для них особенно важна атмосфера района, наличие мест для работы и вся инфраструктура поблизости.

Более того, они ценят гибкость. Контракт на 2–4 месяца с возможностью продления — идеальный вариант. В среднем они готовы платить 600–800 $ за студию или комнату в коливинге.

Студенты и стажёры

Молодая аудитория снимает комнаты или коливинги на семестр. Их бюджет ограничен (300–500 $ на человека), поэтому они выбирают совместное проживание или более доступные районы вроде Глдани и Дидубе.

Студентам особенно важна близость к университетам и транспортная доступность. Планировка под аренду должна предусматривать отдельные комнаты и общие зоны.

IT-специалисты

Профессионалы приезжают по контракту на 3–6 месяцев и ищут современные, меблированные квартиры с удобным рабочим местом. Их бюджет выше среднего — 800–1200 $ за качественное жильё в престижном районе.

Таким образом, средний арендатор среднесрочного формата платит 600–900 $ в месяц за меблированную квартиру или комнату в коливинге. При этом спрос концентрируется в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной связью.

Почему среднесрочная аренда выгодна владельцам

Меньше простоев и стабильность.

Аренда на 3–6 месяцев обеспечивает стабильность без сезонных просадок. В отличие от посуточного формата, где загрузка летом достигает 80%, а зимой падает до 40%, среднесрок работает равномерно. Арендатор заселяется надолго, поэтому простои минимальны. Кроме того, нет необходимости постоянно искать новых жильцов.

Минимум операционных затрат.

Жильцы среднесрочного формата платят вовремя и аккуратно используют квартиру. Они воспринимают жильё как дом, а не как гостиницу. В результате износ мебели и техники ниже. Клининг требуется реже, чем при посуточной аренде. Более того, коммунальные платежи часто включаются в стоимость аренды, что упрощает расчёты и делает доход более предсказуемым.

Снижение рисков.

Отсутствие частой смены гостей снижает риски порчи имущества и конфликтов с соседями. Владелец проверяет арендатора один раз при заселении, а не каждую неделю. Таким образом, формат среднесрочной аренды привлекает более ответственных жильцов.

Доходность выше.

Долгосрочная аренда приносит 500–600 $ в месяц за стандартную однушку, тогда как среднесрочная — 700–900 $. Разница в 30–40% полностью компенсирует редкие простои между арендаторами.

Стабильный спрос.

Спрос на аренду в Тбилиси в 2025 году не зависит от туристического сезона. Релоканты и digital-nomads приезжают круглый год. Например, Сабуртало, Ваке, Чугурети и Авлабари остаются локациями с максимальной заполняемостью.

Какую планировку выбирают арендаторы

Студии с чётким зонированием.

Формат студии идеален для фрилансеров и одиночных арендаторов. Главное — наличие рабочего места, хорошего освещения и функциональной кухни. Планировка должна предусматривать отдельные зоны: рабочую, спальную, кухню и место отдыха.

Кроме того, встроенные шкафы или гардеробная позволяют сэкономить пространство и сделать жильё более удобным.

Квартиры 1+1 (спальня + гостиная).

Этот формат предпочитают пары и IT-специалисты. Планировка должна быть лёгкой и функциональной: кухня, объединённая с гостиной, и отдельная спальня. Такое решение визуально расширяет пространство и делает квартиру комфортной. Более того, квартира подходит и для аренды с соседом — это увеличивает доходность на 30–40%.

Коливинги: несколько комнат с общими зонами.

Формат коливинга особенно подходит студентам и молодым фрилансерам. Квартира делится на комнаты, а кухня и гостиная становятся общими зонами. При этом важно предусмотреть шумоизоляцию, несколько санузлов и стабильный интернет.

Таким образом, планировка под аренду требует продуманной организации пространства, где жильцы чувствуют баланс между приватностью и комфортом.

Где развивается формат среднесрока

Сабуртало — центр IT и студенческой жизни.

Район концентрирует спрос от IT-специалистов и студентов. Здесь расположены университеты и офисы технологических компаний. Кроме того, отличная транспортная доступность делает Сабуртало лидером по загрузке.

Ваке — премиальный сегмент.

Район привлекает релокантов с высоким доходом. Здесь ценят тишину, зелёные зоны и престижность. Более того, арендаторы Ваке — самая платёжеспособная аудитория города.

Авлабари и Чугурети — молодая аудитория.

Эти районы выбирают digital-nomads и молодые специалисты. Авлабари сочетает близость к центру с доступными ценами, а Чугурети развивается как креативный кластер с кафе и коворкингами. В итоге обе локации показывают высокий уровень спроса.

Среднесрочная аренда как стратегия

К 2026 году формат коливингов и меблированных квартир под 3–6 месяцев станет стандартом для новых проектов бизнес-класса. Застройщики уже адаптируют планировки под эту модель. Кроме того, появляются специализированные коливинг-комплексы с продуманной инфраструктурой.

Таким образом, спрос на аренду в Тбилиси в 2025 году будет расти. Город превращается в региональный центр удалённой работы и IT-индустрии. Поэтому инвесторы, которые адаптируют свои объекты под этот формат уже сегодня, получают конкурентное преимущество и более высокий ROI.

BD Realty помогает инвесторам подбирать квартиры с максимальной доходностью. Мы подбираем планировки под целевую аудиторию и выстраиваем стратегию выхода на рынок аренды. Оставьте заявку и получите персональные рекомендации по выбору квартиры под среднесрочную аренду в Тбилиси — от локации до готового интерьера.