Налоги на аренду в Тбилиси: что важно знать владельцам квартир и инвесторам из-за рубежа

За последние годы рынок недвижимости Тбилиси стал одним из самых привлекательных для иностранных инвесторов. Всё больше владельцев квартир из Европы и стран СНГ покупают жильё с целью сдачи в аренду, но не всегда знают, как работает налогообложение на аренду квартир в Грузии. 

Система здесь максимально прозрачна и лояльна. Налоги на аренду в Тбилиси просты даже для тех, кто не живёт в стране. А грамотный выбор налогового режима помогает оптимизировать доход и избежать штрафов.

В этой статье разберём, какие налоги для нерезидентов Грузия действуют в 2025 году, как их платить и какой режим выгоднее в зависимости от формата владения.

Основные принципы налогообложения для владельцев недвижимости в Грузии 

В Грузии налогообложение аренды строится по простому принципу: налог платится с фактического дохода, независимо от того, является ли собственник резидентом страны.

Если квартира принадлежит физическому лицу, есть два варианта налогообложения:

1. Фиксированная ставка 5% от дохода — самый популярный вариант у иностранных владельцев. Он не требует ведения бухгалтерии и подтверждения расходов.
2. Общая система — 20% от прибыли (доход минус расходы). Её выбирают те, кто хочет учитывать траты на ремонт, мебель, обслуживание или ипотеку.

Для большинства инвесторов-нерезидентов в Грузии выгоднее использовать ставку 5%, так как она проста, предсказуема и не требует постоянного взаимодействия с налоговой.

Если недвижимость оформлена на ИП или компанию (LLC), действуют иные ставки и правила отчётности, о них расскажем ниже.

Режимы и ставки налогообложения в Грузии

1. Физическое лицо (без регистрации ИП)

– Ставка налога — 5% от общего дохода от аренды.

– Декларация подается раз в год до 31 марта следующего года.

– Оплата происходит через сайт налоговой службы 

Это самый простой вариант для частных инвесторов, которые владеют 1–2 квартирами.

2. Индивидуальный предприниматель (ИП)

– Можно оформить статус «малого бизнеса».

– Ставка — 1% с оборота при годовом доходе до 500 000 лари (~180 000 $).

– Подходит для тех, кто владеет несколькими квартирами или работает через агентство.

– Отчётность — ежеквартальная, также подаётся онлайн.

Этот режим позволяет легально масштабировать деятельность без перехода в корпоративный сектор.

3. Компания (LLC)

– Ставка корпоративного налога — 15%, но взимается только при распределении прибыли.

– Если прибыль не распределяется, налог не начисляется.

– Удобно для крупных инвесторов и девелоперов, у которых недвижимость оформлена на юридическое лицо.

Ставка налога на недвижимость в Тбилиси зависит не от гражданства владельца, а от формы владения и целей инвестиций.

Как подать отчетность и оплатить налог 

Процесс максимально упрощён. Отчётность арендодателя в Грузии подаётся онлайн через портал налоговой службы rs.ge. (https://www.rs.ge/ )

– Для физлиц: декларация раз в год (до 31 марта).

– Для ИП: декларация раз в квартал.

– Оплата налога возможна с иностранной карты или через интернет-банк.

– Подтверждения бумагами и визитов в офис не требуется.

Важно: доход нужно указывать в лари, по курсу Национального банка Грузии на день получения средств.

Если вы сдаёте квартиру через управляющую компанию или агентство, они могут включить подачу налоговой отчётности в пакет услуг. Это избавит вас от бюрократии и снизит риск ошибок. Самые распространенные из них разберем дальше. 

Частые ошибки и советы инвесторам

Неучтённый доход. Некоторые владельцы не декларируют поступления от аренды, считая, что это «мелочь». На практике это может привести к штрафу до 50% от суммы налога.

Ошибки при пересчёте валюты. Доход всегда нужно фиксировать в лари по официальному курсу Национального банка Грузии на дату получения оплаты. Это важно при подаче декларации.

Пропуск сроков отчётности. Даже небольшая задержка может привести к начислению пени. Лучше подавать декларацию заранее, не в последний день.

Несистемный учёт доходов. Если у вас несколько квартир, ведите отдельный учёт по каждому объекту — это упростит расчёт и подтвердит прозрачность операций при проверке.

Совет инвесторам: если вы живёте за пределами Грузии или не хотите вникать в налоговые нюансы, поручите расчёт и отчётность профессионалам. Агентство BD Realty сопровождает инвесторов на всех этапах — от покупки и оформления собственности до подачи налоговых деклараций и управления объектом.

Практические кейсы: как работают налоги для арендодателя в Грузии

Чтобы понять, как на практике рассчитываются налоги на аренду в Тбилиси, разберём три примера. Они показывают, как меняются ставки и отчётность в зависимости от формы владения и уровня дохода.

Кейс 1. Инвестор из Германии (физ.лицо)

Немецкий инвестор приобрёл квартиру площадью 45 м² в районе Сабуртало и сдает её в долгосрочную аренду за 700 $ в месяц. Годовой доход составил 8400 $.

Он не открывал ИП, поэтому выбрал фиксированную ставку налога на доход от аренды в Грузии – 5% для физического лица.

Налог = 5% × 8400 $ = 420 $ в год.

Декларация подаётся один раз в год через сайт налоговой службы, и оплатить налог можно прямо онлайн с карты любого банка. Инвестору не требуется местный бухгалтер и регистрация компании.

Кейс 2. Владелец трёх квартир из Казахстана (ИП «малый бизнес»)

Инвестор из Казахстана владеет тремя квартирами в Тбилиси в разных районах. Совокупный доход от аренды — около 28 000 $ в год.

Чтобы оптимизировать налогообложение, он зарегистрировался как индивидуальный предприниматель со статусом «малый бизнес». Ставка — 1% от годового оборота, при доходе до 500 000 лари (~180 000 $). В его случае налог составил всего 280 $ в год.

Управление квартирами передано управляющей компании, которая ежемесячно предоставляет отчёт о доходах и арендаторах. Сам ИП подаёт отчётность ежеквартально через портал налоговой службы.

Кейс 3. Компания с посуточной арендой 

Группа инвесторов оформила недвижимость в Грузии на юридическое лицо (LLC) и управляет апартаментами посуточно. Годовой оборот составил 50 000 $, при этом расходы на обслуживание, клининг и рекламу — 30 000 $. Итого чистая прибыль – 20 000 $.

Для компаний действует ставка корпоративного налога 15%, но налог начисляется только при распределении прибыли. Если прибыль не выводится, налог можно отложить (эстонская модель налогообложения).  При распределении 20 000 $ налог составит 3000 $.

Эти кейсы показывают, что налоги на аренду в Тбилиси и в целом налоги для нерезидентов Грузии остаются одними из самых простых и предсказуемых в регионе.

При грамотном выборе режима — будь то 5% для физлица, 1% для малого бизнеса или 15% для компании — инвестор получает прозрачную систему, понятные правила и возможность легально зарабатывать на недвижимо

BD Realty помогает инвесторам-нерезидентам оптимизировать налоги, оформить отчётность и повысить доходность объектов. Оставьте заявку, чтобы получить персональную консультацию и расчёт оптимального налогового режима для вашей недвижимости в Тбилиси.