Микроапартаменты VS полноразмерные квартиры: что лучше сдаётся в Батуми и Тбилиси

Что такое микроапартаменты и полноразмерные квартиры

На первый взгляд, различие очевидно, но нюансы, как всегда, скрываются в деталях.

Микроапартаменты — компактные пространства площадью от 20 до 35 квадратных метров. Чаще всего они представляют собой студии в новостройках, расположенных в туристически активных зонах. Их философия — максимальная функциональность на минимальной площади. Здесь объединены:

• зона сна;
• кухня;
• гостиная.

Такие объекты проектируются с расчетом на краткосрочное пребывание, где гостю важны локация и базовый комфорт, а не домашний уют в его классическом понимании.

Полноразмерные квартиры начинаются от 40–45 квадратных метров и всегда имеют как минимум одну изолированную спальню. Это жилье предлагает совершенно другой уровень комфорта и приватности. Просторная кухня, отдельная гостиная, место для работы или детских игр — всё это создаёт условия для длительного и комфортного проживания. Такой формат выбирают люди, для которых квартира становится уютным домом, а не временной точкой на карте.

Основные различия лежат:

• в плоскости площади;
• цены покупки;
• и, что самое важное, сценария использования.

Компактность и функциональность против простора и уединения — вот фундаментальный выбор, стоящий перед инвестором.

Спрос на микроапартаменты

Спрос на компактные квартиры формирует вполне конкретная аудитория. В первую очередь, это туристы и путешественники, приезжающие на несколько дней или недель.

Современный гость выбирает глазами. Фотогеничный интерьер, панорамное окно или балкон с видом удваивают шансы на бронирование. Бесконтактное заселение, скоростной Wi-Fi и кофемашина — уже не бонусы, а гигиенический минимум. Логика арендатора проста: сэкономленные на дорогом отеле деньги он с радостью потратит на рестораны и развлечения, используя вашу студию как умную и стильную базу.

Для них расположение у моря или достопримечательностей, современный ремонт и доступная цена за сутки проживания значат гораздо больше, чем размер жилой площади. Цифровые кочевники и фрилансеры, работающие в поездках, также часто выбирают студии для коротких визитов.

Главное преимущество для инвестора — низкий порог входа. Стоимость микроапартаментов значительно ниже, что делает их доступными для более широкого круга покупателей. При высокой загрузке в пиковый сезон доходность в пересчете на квадратный метр может быть очень высокой, обеспечивая быструю окупаемость вложений. Туристическая аренда — их родная стихия.

Однако стоит понимать: такой формат отлично подходит для отдыха, но редко рассматривается для проживания дольше одного-двух месяцев из-за ограниченного пространства и отсутствия личных зон.

Спрос на полноразмерные квартиры

Аудитория полноразмерных квартир совершенно иная. Ее ядро составляют:

1. семьи с детьми;
2. корпоративные сотрудники, переезжающие по работе;
3. экспаты, которые планируют жить в Грузии от шести месяцев и дольше.

Этим людям важен комфорт, возможность разграничить рабочее и личное пространство, наличие места для хранения вещей и ощущение дома.

Спрос на аренду такого жилья более стабилен и меньше зависит от туристических сезонов. Арендаторы здесь — более платежеспособная аудитория, готовая заключать долгосрочные контракты. Это обеспечивает владельцу стабильный и предсказуемый денежный поток. Полноценная квартира для сдачи с одной или двумя спальнями становится надежным активом, привлекательным для тех, кто ищет не быстрый заработок на перепродаже, а долгосрочную финансовую стабильность.

Что лучше сдаётся в Батуми

Батуми — город с ярко выраженной сезонностью. Летом он превращается в туристическую мекку, и спрос на аренду жилья у моря взлетает до небес. В этот период безусловными лидерами становятся микроапартаменты Батуми. Загрузка в объектах на первой-второй линии может достигать 90–100%, а ставки посуточной аренды в Батуми позволяют получить максимальную прибыль. Инвесторы, сделавшие ставку на студии в апарт-отелях с управляющей компанией, в летние месяцы снимают сливки.

Однако с наступлением межсезонья картина меняется. Поток туристов иссякает, и собственники микроапартаментов сталкиваются с простоями. Спрос смещается в сторону долгосрочной аренды, но найти арендатора на маленькую студию на всю зиму сложнее.

Вне сезона выигрывают те, кто владеет полноразмерными квартирами в районах с развитой круглогодичной инфраструктурой:

• школами,
• магазинами,
• парками.

Такие объекты продолжают генерировать доход, пусть и не такой высокий, как летом.

Что лучше сдается в Тбилиси

Тбилиси — полная противоположность Батуми. Это деловой, культурный и образовательный центр страны, живущий активной жизнью круглый год. Сезонность здесь практически не ощущается. Главным драйвером рынка выступает долгосрочная аренда в Тбилиси. Город привлекает огромное количество:

1. экспатов;
2. иностранных студентов;
3. сотрудников международных компаний и IT-специалистов.

Этой аудитории нужны полноценные условия для жизни. Поэтому просторные квартиры в Тбилиси с одной или двумя спальнями пользуются стабильно высоким спросом. Особенно ценятся варианты в районах с хорошей транспортной доступностью (рядом с метро), развитой социальной инфраструктурой и парками, таких как Ваке, Сабуртало или Вера. Доход от аренды в Тбилиси может быть не таким взрывным, как в Батуми летом, но он гораздо стабильнее и предсказуемее на протяжении всего года, что минимизирует риски инвестора.

Заключение

Не существует универсального ответа на вопрос, какой формат лучше. Оба варианта инвестиционного жилья имеют свои сильные стороны.

В Батуми микроапартаменты могут принести очень высокий доход в летние месяцы. Такая стратегия подходит инвесторам, готовым к активному управлению, рискам межсезонья и нацеленным на быстрый заработок.

В Тбилиси, напротив, полноразмерные квартиры — это путь к финансовой стабильности. Они обеспечивают постоянный денежный поток и привлекают надёжных долгосрочных арендаторов, что делает их превосходным выбором для консервативного инвестора, ценящего предсказуемость.

Ваш финальный выбор зависит от ваших финансовых целей, готовности к риску и личной инвестиционной стратегии. Главное — принимать решение, опираясь на цифры и глубокое понимание рынка.

Выбор между компактной студией и просторной квартирой — не лотерея, а расчёт. И в этом расчёте нельзя ошибиться. Мы в BD Realty не продаем квадратные метры. Мы создаем для вас работающий финансовый инструмент, основанный на аналитике, данных о спросе и точном прогнозе доходности. Наша задача — помочь вам выбрать хорошую квартиру и одновременно актив, который будет приносить прибыль годами.

Свяжитесь с нами, чтобы получить персональный расчёт доходности для вашего будущего объекта в Грузии и сделать безошибочный выбор.