Квартиры на котловане в Тбилиси: как выросли цены за последние 5 лет и что происходит сейчас 

Покупка квартиры на этапе котлована в Тбилиси по-прежнему остаётся одной из самых понятных и рабочих инвестиционных стратегий. Суть проста: инвестор заходит в проект в самом начале, когда цена минимальна, а выходит уже на более позднем этапе — с ростом стоимости.

При этом рынок за последние годы заметно изменился. Сначала был плавный рост в 2020–2021 годах. Затем последовал резкий скачок спроса в 2022–2023. Сейчас, в 2024–2025 годах, рынок стал спокойнее, однако рост цен на новостройки в Тбилиси полностью не остановился.

В этой статье мы разберём, как на самом деле менялась стоимость квартир, купленных на котловане Тбилиси, покажем реальные цифры за 2020–2025 годы и объясним, какие выводы стоит сделать инвестору в 2025 году.

Почему котлован даёт максимальный рост цены

Главное преимущество котлована — низкая цена входа. На старте продаж застройщик привлекает первые средства, поэтому предлагает самые выгодные условия. Именно здесь формируется основной запас роста.

Дальше работает накопительный эффект. По мере строительства проект становится более надёжным. Покупатели видят реальный прогресс, растёт доверие к застройщику, увеличивается спрос. Одновременно сокращается строительный риск, а вместе с ним растёт и цена. Поэтому покупка на этапе строительства Грузия остаётся логичной стратегией не только для опытных инвесторов, но и для тех, кто заходит в рынок впервые.

Для Тбилиси этот механизм особенно актуален. Город продолжает принимать релокантов, спрос со стороны арендаторов остаётся высоким, а качественные проекты в хороших районах выходят на рынок ограниченным объёмом. В результате квартиры, купленные на раннем этапе, стабильно дорожают по мере приближения к сдаче дома.

Реальные кейсы роста стоимости: 2020–2025

Кейс 1. Сабуртало, студия под инвестиции

В 2020 году студии на котловане в Сабуртало можно было купить в диапазоне 900–1 000 $ за м². Уже к моменту сдачи домов в 2023 году цены в тех же проектах находились на уровне 1 400–1 600 $ за м².

Рост составил в среднем 45–60 %. Такие объекты активно использовались под перепродажу квартир в Тбилиси — как по переуступке, так и после регистрации собственности. Сабуртало остаётся востребованным и сейчас — за счёт университетов, офисов и стабильного спроса на аренду.

Кейс 2. Авлабари, квартира 1+1 с видом

Проекты в Авлабари, стартовавшие в 2021 году, заходили на рынок с ценами около 1 100–1 200 $ за м². Сегодня аналогичные квартиры оцениваются в диапазоне 1 700–1 900 $ за м².

Рост здесь обеспечивают локация, близость к центру и туристическая привлекательность. Видовые квартиры по-прежнему продаются быстрее рынка, особенно если дом уже близок к вводу в эксплуатацию.

Кейс 3. Диди Дигоми — квартира для семьи

В Дигоми в 2022 году цена входа составляла 750–850 $ за м². К 2025 году стоимость выросла до 1 200–1 350 $ за м². Это также даёт рост в пределах 45–60 %.

Дополнительный фактор — спрос со стороны семей и арендаторов, которые ищут более доступные районы с новой застройкой и инфраструктурой.

Важно отметить: рост цены не происходит равномерно каждый месяц. Самые заметные скачки приходятся на активные стадии строительства и на момент ввода дома в эксплуатацию.

Что сильнее всего повлияло на рост цены

Цена растет там, где совпадает сразу несколько факторов.

Во-первых, локация. Центральные районы и развивающиеся зоны с инфраструктурой растут быстрее. Сабуртало, Авлабари, отдельные части Дигоми и Исани остаются в топе спроса.

Во-вторых, формат. Студии и квартиры 1+1 сохраняют лидерство по ликвидности, что напрямую влияет на доходность новостроек в Тбилиси как при перепродаже, так и при аренде.

Кроме того, большое значение имеет момент входа. Первые 10–20 % продаж в проекте обычно дают максимальный потенциал роста. 

Не менее важна репутация застройщика. Покупатели готовы платить больше за понятные сроки, прозрачные договоры и опытную компанию.

Наконец, продолжают работать макрофакторы: высокий спрос на аренду, ограниченное предложение в хороших районах и интерес со стороны иностранных покупателей.

Все эти факторы продолжают и сегодня формировать текущий рынок недвижимости Тбилиси.

А вот где рост ограничен.

Слабее всего растут проекты:

– в неудобных оторванных локациях со слабой транспортной доступностью;

– без инфраструктуры или с её минимальным количеством;

– с затянутыми сроками строительства;

– с сомнительной репутацией застройщика.

Когда выгоднее выходить из проекта

На практике самым сбалансированным вариантом остаётся продажа по переуступке на этапе 50–70 % готовности. В этот момент уже реализована значительная часть роста, а риски заметно ниже, чем на старте.

Продажа после ввода дома в эксплуатацию снижает риски почти до нуля, но часть роста уже заложена в цене. Такой вариант чаще выбирают инвесторы, которые планируют сдавать квартиру и выходить позже.

Иногда имеет смысл не продавать сразу, а сначала поработать с арендой. Это актуально, если рынок временно замедлился или объект показывает высокий арендный доход.

Что важно учитывать инвестору в 2026 году при покупке на котловане 

В 2026 году покупка квартир на этапе строительства в Грузии по-прежнему останется рабочей стратегией, однако рынок стал более избирательным. Теперь недостаточно просто купить проект на котловане — важно понимать, куда и зачем вы заходите.

Сейчас выигрывают те, кто думает не только о цене входа, но и о том, кому и как он будет продавать объект дальше. Кроме того, в новом году особенно важно заранее планировать стратегию выхода. Часть инвесторов всё ещё покупает без понимания, будет ли это перепродажа, аренда или гибридный сценарий. На практике именно заранее выбранная стратегия позволяет не зависеть от колебаний рынка и спокойно принимать решения: продавать, сдавать или подождать ещё один этап роста.

Отдельного внимания заслуживает юридическая и финансовая сторона сделки. В 2026 году инвесторы всё чаще используют рассрочки, комбинируют объекты и выходят из проектов по переуступке. Поэтому важно сразу понимать условия договора, возможные комиссии и правила выхода. 

Покупка квартир на этапе котлована в Тбилиси остаётся рабочим инструментом и сегодня. При грамотном выборе проекта и стратегии выход из сделки может быть как быстрым, так и максимально выгодным. При этом важно учитывать не только цену входа, но и будущую ликвидность объекта, спрос на конкретную планировку и сценарии выхода из проекта.

Именно поэтому инвесторы всё чаще работают с аналитикой, а не с обещаниями. Грамотный отбор проектов, расчёт сроков и профессиональное сопровождение позволяют зарабатывать на росте рынка, а не зависеть от его колебаний.

Команда BD Realty помогает анализировать проекты, оценивать потенциал роста и сопровождать сделки на всех этапах — от входа на котловане до выхода из проекта. Оставляйте заявку, чтобы получить бесплатную консультацию и подбор объектов.