Как меняется рынок недвижимости Батуми и куда инвестировать до 2030-го

За последние десять лет Батуми прошёл путь от курортного направления к одному из самых динамичных рынков региона. В промежуток с 2010-х годов сюда пришли иностранные инвесторы, релоканты и девелоперы. Именно они задали рост интереса к покупке жилья. 

В этой статье мы разберем, как развивался рынок недвижимости Батуми, какие факторы влияли на его рост и что ожидает инвесторов в ближайшие пять лет. 

Как развивался рынок Батуми? 

Этап 1. До 2015 года — зарождение рынка

В этот период рынок недвижимости Батуми только начинал формироваться. Основной спрос шёл от местных покупателей, а цены держались на уровне 400–600 $ за м². Застройка велась точечно, инфраструктура развивалась медленно, но город уже начал привлекать внимание как перспективное направление для будущих инвестиций.

Этап 2. 2016–2019 годы — туристический бум

Рост потока туристов и открытие новых авиарейсов запустили строительный бум. В город пришли иностранные инвесторы из Израиля, Турции и стран СНГ. Цены на квартиры выросли до 800–1000 $ за м², а Батуми стал одним из самых динамичных курортных рынков региона.

Этап 3. 2020–2021 годы — пандемия и стабилизация 

Ограничения на поездки снизили спрос на краткосрочную аренду, но интерес к инвестициям сохранился. Всё больше покупателей рассматривали жильё как актив для жизни и долгосрочного дохода. Цены остались на прежнем уровне, вырос интерес к дистанционным сделкам и рассрочкам от застройщиков. 

Этап 4. 2022–2024 годы — инвестиционное перерождение

После 2022 года спрос резко вырос из-за волны релокации и притока цифровых кочевников. Девелоперы начали запускать брендированные комплексы и сервисные апартаменты. Средняя цена достигла 1300–1600  за м², а премиум-сегмент превысил 2000 $, укрепив позиции Батуми как одного из лидеров инвестиций в недвижимость Грузии.

Что происходит с рынком сейчас: основные тренды 

Рынок недвижимости Батуми в 2025 году переживает качественное обновление. Город постепенно уходит от формата курортных инвестиций к долгосрочным стратегиям, где важны стабильность, управляемость и прозрачная доходность. Вот основные тренды рынка недвижимости Грузии: 

1. Смена фокуса с краткосрочной на среднесрочную аренду

Если раньше рынок держался на туристах и посуточных арендаторах, то сегодня основную долю спроса формируют релоканты, специалисты IT-сферы и digital-nomads. Они ищут жильё на несколько месяцев или год, ценят комфорт, инфраструктуру и качественное управление. Такой сдвиг снижает сезонность и делает доход инвестора более предсказуемым.

2. Рост премиального сегмента и управляющих проектов

В страну приходят все больше крупных мировых брендов (Wyndham, Radisson, Hyatt и др.), строятся брендированные комплексы с премиальным сервисом. Это проекты с единой управляющей компанией, где инвестор получает пассивный доход без самостоятельного контроля. В премиум-классе растёт не только цена, но и качество: современные архитектурные решения, видовые квартиры, развитая инфраструктура.

3. Осознанные инвестиции вместо спекуляций

Покупатели стали считать доходность и оценивать риски, а не покупать на эмоциях. Инвестиции в недвижимость Батуми всё чаще строятся на расчётах ROI, анализе налоговой нагрузки и перспективах аренды. Это делает рынок более устойчивым и прогнозируемым, снижая волатильность, которая была свойственна периоду активных спекуляций.

4. Развитие пригородов и расширение географии

Инвесторы всё чаще смотрят за пределы центра Батуми — в сторону Гонио, Кобулети и Чакви. Эти районы активно развиваются, получают новые дороги, инженерные сети и туристические объекты. При этом стоимость земли здесь всё ещё ниже, чем в городе, что создаёт потенциал роста капитала в ближайшие 3–5 лет.

5. Удорожание строительства и ограниченность земли

Рост цен на строительные материалы и повышение стоимости участков стали ключевыми факторами, влияющими на стоимость новых проектов. Особенно это заметно в прибрежных зонах, где свободных территорий почти не осталось. Этот тренд подталкивает рынок к формированию премиальной застройки и росту цен на квартиры в Батуми в 2025 году и последующие годы.

Прогноз недвижимости Батуми на ближайшие 5 лет

Рынок недвижимости Батуми уже вошёл в фазу зрелости, и следующие годы станут периодом структурного роста. Активная застройка, улучшение инфраструктуры и интерес зарубежных девелоперов определят динамику цен и доходности до 2030 года.

2025 год — стабилизация и переоценка рынка

После стремительного роста последних лет рынок, вероятно, немного замедлится. Большинство экспертов прогнозируют стабилизацию цен на квартиры в Батуми на фоне насыщения предложения. Цены на квартиры Батуми в 2025 стартуют от 1300–1600  за м². Девелоперы сосредоточатся на завершении текущих проектов и улучшении качества, а не на запуске новых. Это период, когда внимание инвесторов сместится на готовые объекты с предсказуемой доходностью.

2026–2027 годы — усиление премиального сегмента

По мере того как город привлекает всё больше состоятельных покупателей и экспатов, фокус рынка переместится в сторону жилья «под ключ» — готовых апартаментов с ремонтом и управлением. Премиальные комплексы с брендом, сервисом и инфраструктурой станут локомотивом роста. На этом фоне прогнозируется увеличение средней цены квадратного метра на 10–12%.

2027–2028 годы — инфраструктурный рывок и новая волна спроса

Планы по модернизации аэропорта и строительству новой набережной станут драйверами следующего цикла роста. Развитие транспортных узлов и туристических зон расширит границы инвестиционно привлекательных районов. Эксперты ожидают рост стоимости недвижимости на 10–15%, особенно в проектах рядом с ключевыми точками притяжения.

2028–2030 годы — интернационализация рынка и рост капитала

К концу десятилетия Батуми может стать новым центром международных инвестиций. На рынок уже заходят застройщики из ОАЭ, Турции и Европы, что приведёт к усилению конкуренции и росту стандартов качества. Инвесторы получат возможность входить в крупные девелоперские проекты, где прирост капитала может достигать 25–30% к моменту сдачи.

Доходность и прогноз для инвесторов

Средняя доходность аренды в Батуми сохранится на уровне 7–9% годовых, что уже выше, чем в большинстве стран Европы. При этом в комплексах с управляющей компанией с этот показатель может достигать 10–12%. Для объектов премиум-класса дополнительно ожидается рост капитала до 30% по мере завершения строительства.

Таким образом, ближайшие пять лет для рынка недвижимости Батуми станут временем постепенного роста с упором на качество, управляемость и долгосрочную доходность. Инвесторы, которые входят в рынок сейчас, имеют шанс зафиксировать оптимальные цены и воспользоваться преимуществами грядущего инфраструктурного скачка.

Практические советы инвесторам

Рынок недвижимости Батуми развивается стремительно, но даже на растущем рынке важно действовать осознанно – следуя простым правилам, вы защитите капитал и увеличите доходность.

1. Не выбирайте объект только по низкой цене.

Важно не столько сэкономить, сколько приобрести качественное жильё от надёжного застройщика с чистыми документами.

2. Обращайте внимание на проекты с управлением.

Наличие управляющей компании снижает риски, обеспечивает стабильную загрузку и облегчает процесс сдачи в аренду.

3. Диверсифицируйте портфель.

Хорошая стратегия – один объект у моря для посуточной аренды и другой в деловой зоне для долгосрочной.

4. Работайте с профессионалами.

Агентства вроде BD Realty помогают рассчитать ROI, проверить застройщика и выбрать проект с наилучшим потенциалом доходности.

Рынок недвижимости Батуми постепенно выходит на новый уровень зрелости. В ближайшие пять лет рост рынка Батуми будет поддержан развитием инфраструктуры, усилением премиального сегмента и стабильным спросом со стороны релокантов и инвесторов из-за рубежа. Это делает город одним из ключевых центров инвестиций в недвижимость в Грузии.

Агентство BD Realty помогает инвесторам не просто купить квартиру, а выстроить полноценную стратегию с прогнозом доходности и сроком окупаемости. Если вы планируете покупку квартиры в Батуми — оставляйте заявку на бесплатную консультацию с нашими экспертами и получите персональный инвестиционный прогноз до 2030 года.