Инвестиции в недвижимость Тбилиси: студия vs квартира 1+1 – что выгоднее для инвестора

Рынок недвижимости Тбилиси сегодня — один из самых динамично растущих в регионе. Город развивается инфраструктурно, растёт поток туристов и релокантов, а спрос на аренду жилья продолжает расти из года в год. Всё это делает инвестиции в недвижимость Тбилиси одним из самых привлекательных направлений для частных инвесторов.

На фоне этого интереса всё чаще возникает вопрос: что выбрать — студию в Тбилиси или квартиру 1+1 (спальня + гостиная)? Форматы похожи по функциональности, но отличаются по стратегии, уровню вложений и доходности. Чтобы понять, какой вариант подходит именно вам, важно рассмотреть каждый из них не только с точки зрения цены, но и доходного потенциала, типа аренды и рисков.

В этой статье разберём, чем отличаются эти форматы, и как выбрать оптимальный вариант под вашу инвестиционную стретгию.

Сколько стоят студии и 1+1 в Тбилиси? 

В последние годы в Тбилиси активно строятся как компактные студии, так и более просторные квартиры формата 1+1. Эти типы жилья задают основные тренды на рынке инвестиций.

Студия в Тбилиси для инвестиций — это небольшой объект площадью около 30–35 м², который легко сдаётся посуточно или среднесрочно. Низкий порог входа (от 45 000 $ до 55 000 $) делает такой вариант привлекательным для тех, кто хочет начать с минимальных вложений и быстро увидеть первые результаты.

Квартира 1+1 в Тбилиси — более комфортный вариант для проживания и аренды. Средняя площадь: 45–55 м², стоимость — 80 000–90 000 $. Несмотря на более высокий бюджет, у этого формата выше ликвидность и стабильность дохода. Он чаще выбирается теми, кто рассчитывает на долгосрочную аренду или покупает жильё с перспективой дальнейшего роста стоимости.

По сути, студия — это инструмент для быстрого старта и высокой окупаемости, а квартира 1+1 — решение для тех, кто строит долгосрочную инвестиционную стратегию.

Какой формат приносит больше прибыли 

Разница между форматами особенно заметна в структуре дохода.

Студии показывают наилучшую доходность, когда ориентированы на аренду в активный сезон. При посуточной сдаче доход составляет в среднем 40–60 $ за ночь, а при заполняемости около 70% годовая доходность аренды в Тбилиси достигает 8–10%. Если же выбирать среднесрочную аренду (от одного до шести месяцев), например, для релокантов или специалистов, переезжающих по работе, ставка составляет примерно 500–600 $ в месяц.

Квартиры 1+1 ориентированы на более стабильную аудиторию — семьи, фрилансеров, IT-специалистов,. Их арендуют на длительный срок, от шести месяцев и более, по ставке 700–900 $ в месяц. При этом сезонность здесь почти отсутствует: загрузка держится круглый год, а доходность в среднем составляет 7–9% годовых.

Таким образом, студии чаще приносят больше прибыли за короткий период, но требуют активного участия владельца. Формат 1+1 приносит чуть меньше, зато доход распределён равномерно в течение всего года.

Инвестиционные сценарии: кому подходит каждый формат

Инвестиционные стратегии на рынке Тбилиси стали более осознанными. Если несколько лет назад покупали все подряд, то сегодня инвесторы выбирают объекты под конкретные цели.

Студии выгодны, если:

• бюджет ограничен до 60 000 $;
• приоритет — перепродажа после завершения стройки или высокая доходность от краткосрочной аренды;
• инвестор готов активно управлять объектом или передать его управляющей компании.

Квартиры 1+1 выгоднее, если:

• вы нацелены на долгосрочную или среднесрочную аренду;
• предпочитаете стабильный доход без сезонных колебаний;
• хотите диверсифицировать инвестиционный портфель;
• рассматриваете вариант жилья, который можно использовать для собственного проживания в будущем.

Если перевести это в цифры:

– студия приносит около 6 000 $ в год при вложении 50 000 $ — окупаемость (ROI) примерно 12%;

 – квартира 1+1 — около 8 000 $ в год при вложении 80 000 $ — окупаемость (ROI) 10%.

Разница кажется небольшой, но важно понимать: студия даёт возможность заработать быстрее, а квартира формата 1+1 обеспечивает устойчивый доход в долгосрочной перспективе.

Где лучше покупать

Выбор локации напрямую влияет на доходность.

Студии эффективнее работают в районах с туристическим трафиком и транспортной доступностью: Сабуртало, Авлабари, Вера. Здесь проще сдавать посуточно, а также быстро перепродать объект.

Квартиры 1+1 чаще выбирают в районах с развитой инфраструктурой и высоким спросом на долгосрочную аренду: Ваке, Дигоми, тот же Сабуртало –  здесь живут специалисты IT-сферы, семьи и релоканты, которые арендуют жильё на год или дольше. Это создаёт устойчивый поток арендаторов и минимизирует периоды простоя.

Итог: выбор зависит от стратегии

И студии, и квартиры 1+1 сегодня уверенно занимают своё место на рынке недвижимости для сдачи в Тбилиси. Каждый формат работает по-своему: студии приносят быстрый доход при активном управлении, а 1+1 обеспечивают стабильность и долгосрочную доходность.

Главное — не просто купить студию в Тбилиси, а понимать, какой сценарий принесёт максимальную выгоду именно вам.

Агентство недвижимости BD Realty помогает инвесторам рассчитать доходность, подобрать оптимальную локацию и определить стратегию в зависимости от бюджета и целей. Если вы хотите узнать, что выгоднее — студия или 1+1 в Тбилиси, оставляйте заявку и получите свой персональный инвестиционный план.