Инфраструктурный джек-пот: почему квартиры рядом с метро и моллами в Грузии растут быстрее всего

Забудьте про инфляцию и банковские проценты — грузинская недвижимость последние три года растет куда быстрее! В Тбилиси, в самых востребованных районах, метры буквально «взлетали» на 18-22% каждый год. В Батуми же цены тоже уверенно поднимались — на 12-15% ежегодно. 

Но что стоит за этими цифрами? Конечно же, кирпичи и бетон, а также цена за привычный комфорт. Это: 

• когда школа ребенка находится в пяти минутах ходьбы; 
• когда все покупки на неделю делаются в соседнем супермаркете за час; 
• а вечерняя пробежка проходит по зеленой набережной. 

Чем больше таких удобств вокруг, тем дороже становится квадратный метр. 

А сейчас в этой статье мы разберем, как именно школы, парки и торговые центры формируют цену вашего будущего жилья в Тбилиси и Батуми.

Что включает в себя «инфраструктура» и почему это важно

Инфраструктура Тбилиси работает просто: чем больше удобств рядом с домом, тем дороже квартира. Образовательные учреждения — школы, детские сады, университеты. Семьи с детьми готовы переплачивать за близость к хорошей школе. В Тбилиси есть частные русскоязычные школы:

• «Проектор»,
• «Интеллект»,
• Free School.

Плюс 12 государственных школ с русскими секторами для тех, кто не готов тратить на частное образование.

Медицинские учреждения, аптеки — базовая потребность. Парки, набережные, рекреационные зоны делают жизнь приятнее. Семьи покупают недвижимость рядом с парком не случайно. Ведь детям нужно, где-то гулять, а взрослым заниматься спортом.

ТРЦ и стоимость жилья также тесно связаны между собой. Торговый центр рядом с домом экономит время и нервы. В Тбилиси крупнейший City Mall работает в Сабуртало — 400+ магазинов под одной крышей. В Батуми главный Metro City Mall притягивает покупателей со всего города.

Инфраструктура Батуми проще — здесь все завязано на море и туризме. Но принцип тот же: близость к набережной, паркам, ресторанам делает недвижимость дороже.

А вот общественный транспорт глобально решает проблему мобильности. Поэтому станция метро в Тбилиси поднимает цены на жилье в радиусе километра на 15-20%.

Как инфраструктура влияет на стоимость недвижимости

Покупатели «голосуют» деньгами за удобство. Семья готова переплатить за квадрат, чтобы ребенок добирался до школы пешком, а не испытывая дискомфорт, передвигаясь в маршрутке. Рост цен на недвижимость в Грузии напрямую зависит от того, что строят рядом с жилыми комплексами.

Иностранные покупатели выбирают районы с хорошей инфраструктурой еще более придирчиво местных жителей. Русскоязычные переселенцы ищут русские школы и детские сады рядом с домом — без них не рассматривают район вообще.

Новостройки продаются быстрее, если рядом есть развитая инфраструктура. Застройщик может заложить в цену 10-15% надбавки только за удачное расположение. Районы с хорошей инфраструктурой растут в цене стабильнее — в кризис они падают меньше, в подъем дорожают быстрее.

Примеры по Тбилиси

Ваке — эталон района с развитой инфраструктурой. Средняя цена $2,378 за квадрат, рост за год около 20%. Здесь престижные частные школы, парк Ваке с выходом к Черепашьему озеру, развитая торговая сеть. Семьи готовы переплачивать за статус и удобство.

Сабуртало показывает, как университеты разгоняют цены. Тбилисский государственный, медицинский, технический университеты создают высокий спрос на жилье. Студенты снимают, преподаватели покупают. Плюс пять станций метро и City Mall. Результат: $1,750+ за квадрат, рост 13% за год.

Дигоми развивается как районы с хорошей инфраструктурой для семей. Новые ЖК строят рядом с Tbilisi Mall и частными школами. Пока цены скромные — $1,028 за квадрат, но рост 16% в год. Через пару лет может догнать Сабуртало.

Контрпример: районы без развитой инфраструктуры растут медленно. Удаленные от метро и торговых центров спальники показывают рост 5-8% против 15-25% в развитых районах.

Примеры по Батуми

Центр Батуми работает по принципу «море + инфраструктура». Квартиры в шаговой доступности до набережной, кафе, детских садов стоят $1,200-1,500 за квадрат. Туристы готовы переплачивать за возможность дойти до пляжа пешком.

Новые районы у моря — ул. Ангиса, Новый бульвар — растут благодаря:

• Metro City Mall;
• новым школам;
• благоустроенной набережной.

Цены $950-1,200 за квадрат. Статистика: 60% продаж в Батуми приходится на новостройки в этих районах.

Гонио, Махинджаури, Чакви — районы с потенциалом. Сейчас инфраструктуры мало, но если построят хорошую дорогу, торговый центр, школу — цены взлетят на 30-50%.

Текущий всплеск интереса к прибрежным локациям подогревает и государство. В марте 2025 года Минрегионразвития утвердило программу «Зеленое побережье», куда вошло расширение Батуми-Поти хайвея, реконструкция порта Чакви и прокладка трехкилометровой веломагистрали вдоль Нового бульвара. 

По расчётам Colliers Georgia — грузинского подразделения глобальной консалтинговой группы Colliers International, суммарная доступность (время до основных объектов < 15 мин) добавляет 6-8 % к годовой капитализации квартир даже на стадии котлована. Рынок отразит это к лету 26 года. Тбилиси не отстаёт: к 2027 году откроют метро «Университет» и новый парк Лиси.

Что предпочитают инвесторы и покупатели

Семьи с детьми покупают школы и недвижимость в комплекте. Родители готовы переплачивать за близость к хорошей школе и детскому саду. Медицина, магазины в пешей доступности — базовые требования.

Инвесторы, которые покупают квартиры для сдачи в аренду, выбирают близость: 

• к ТРЦ, 
• паркам,
• транспорту. 

Арендаторы готовы платить больше за удобное расположение.

Покупатели для перепродажи ищут ЖК с готовой инфраструктурой или четкими планами её развития. Купить квартиру в Тбилиси выгоднее там, где через 2-3 года появятся новые удобства.

Как застройщики используют фактор инфраструктуры

Маркетинг новостроек строится вокруг инфраструктуры:

• «школа в 5 минутах»;
• «ТРЦ через дорогу»;
• «метро рядом».

Современные застройщики продают как комфортабельные квартиры, так и комплексы с детскими садами и школами внутри ЖК. То есть, это такой своеобразный комплект, который привлекает потенциальных покупателей.

Тренд — застройка по принципу «город в городе». Например, H Group и DS Group создают кварталы, где есть все: жилье, детский сад, спортзал, магазины. И как показывает практика, современные покупатели охотно готовы переплачивать за автономность и удобство.

Крупные застройщики строят инфраструктуру сами, не дожидаясь государства. Детский сад или спортивный комплекс внутри проекта — аргумент для повышения цен на 10-20%. И сегодня это уже не исключение, а «железное» правило, которое совершенно не смущает потенциальных инвесторов.

Инфраструктура как гарантия роста стоимости

Инфраструктура стала главным фактором роста стоимости недвижимости в Грузии. Разрыв в ценах между развитыми и обычными районами достигает 80%, и он продолжает расти.

Совет: при покупке недвижимости смотрите как на квартиру, так и на то, что находится вокруг вашего будущего дома. Хорошая школа, парк, торговый центр, метро — правильная и, главное, надежная инвестиция в будущую недвижимость. И помните, что в Грузии инфраструктура разгоняет цены быстрее, чем где-либо еще.

И если вы не можете сориентироваться в большом разнообразии предложений — обращайтесь в BD Realty. Поможем, объясним, подберем самый выгодный, удобный и 100% перспективный вариант недвижимости!