Черный, белый и зеленый каркас в новостройках Грузии – что это и как выбрать недвижимост

В 2025 году, как и в прошедшем 2024, Грузия продемонстрировала устойчивое экономическое развитие, в том числе в секторе недвижимого имущества. Республика занимает топовые позиции в мировых рейтингах по уровню легкости ведения бизнеса и стабильной политической обстановке в стране. Это подтверждает ее привлекательность для иностранных инвестиций и бизнеса.

Одно из популярных направлений – рынок недвижимости, который в Грузии особенно популярен среди иностранных инвесторов. Одна из причин, почему выгодно купить квартиру в этой солнечной стране – отсутствие налогов на куплю/продажу жилья и низкие ставки для собственников. Также Грузия может стать постоянным местом жительства, а одна покупка квартиры по цене от 100 000$ – первый этап к получению ВНЖ.

Однако следует учитывать некоторые моменты касательно выбора квартир в Тбилиси, Батуми и других крупных городах страны. Новостройки Грузии имеют несколько типов отделки:

• «черный каркас» – полное отсутствие межкомнатных перегородок, окон, коммуникаций и дверей;
• «белый каркас» – есть двери и окна, а также частичная отделка стен, полов;
• «зеленый каркас» – жилье в Грузии готово к заселению.

Но как правило многие помещения продаются без отделки, что имеет как плюсы, так и минусы. Чтобы сделать правильный выбор советуем предварительно проконсультироваться с опытными экспертами BD Realty по вопросам покупки недвижимости в Грузии для ПМЖ, ВНЖ, сдачи в аренду или иных инвестиций. 

Что такое черный, белый и зеленый каркас в домах Грузии?

Стандартных норм по определению уровня отделки в Грузии нет. Каждый застройщик самостоятельно устанавливает, что будет включено в черный, белый или зеленый каркас новой квартиры. Это следует учитывать при изучении типового договора купли-продажи, который по договоренности сторон может быть скорректирован. Например, добавлены пункты по отделке стен и установке окон/дверей.

Справка: балкон в новостройках Грузии входит в общую площадь квартиры.

Что такое «чёрный каркас» в Грузии?

Недвижимость в черном каркасе – это своего рода «полуфабрикат» жилого помещения, которое впоследствии предстоит не просто отремонтировать, а достраивать. Что входит в отделку такой новостройки:

• есть несущие стены по периметру квартиры;
• нет штукатурки на стенах и стяжки на полу;
• нет межкомнатных перегородок;
• коммуникации также отсутствуют, их ввод выполнен только до входа в квартиру;
• нет электропроводки.

После покупки такого объекта собственнику предстоит выполнить ремонт в грузинской новостройке за свой счет и под свои потребности. Но это для многих инвесторов является не минусом, а плюсом и вот почему:

• стиль и дизайн интерьера можно выбрать самостоятельно;
• низкая цена на квартиры в черном каркасе;
• после отделки и капитального ремонта стоимость объекта увеличивается многократно;
• вы точно будете убеждены в качестве выполненных работ и приемка квартиры от застройщика не затянется.

Такой вид жилья в Грузии подходит для долгосрочных инвестиций, тех, кто не спешит с переездом и имеет ограниченный бюджет, а также для инвесторов, специализирующихся на сделках Flip – краткосрочные инвестиции в недвижимость с продажей объекта по ставке на 30-40% выше капиталовложений.

Что такое «белый каркас» в новостройках Грузии?

«Белый каркас» / White Frame – это вариант частичной отделки нового помещения, что включает следующее:

• коммуникации, газ, канализация и электрика введены в квартиру;
• стены оштукатурены;
• возведены межкомнатные перегородки;
• есть стяжка на полу;
• часто отделан балкон.

Однако следует учитывать, что вариант белого каркаса у каждого застройщика Тбилиси и других городов Грузии отличается. Лучше предварительно уточнить, что именно входит в отделку помещений и при желании заказать дополнительные услуги непосредственно у строительной компании.

Такая квартира готова к косметическому ремонту и можно начинать поклейку обоев, укладку ламината  и подключение электроприборов.

Из минусов покупки жилья «белый каркас» Грузии:

• нельзя изменить планировку комнат, если квартира уже построена и в случае такой необходимости придется все сносить и строить заново;
• ремонт все же делать придется, хоть и не капитальный, как в черном каркасе помещений;
• стоимость такого объекта выше, чем квартир без отделки;
• можно столкнуться с неудовлетворительным качеством отделки и проводки и придётся тратить средства на переделку.

Плюсы белого каркаса в новостройках Грузии: на ремонт уйдет мало времени, а при желании выполнить работы можно самостоятельно.

«Зелёный каркас» – что это в грузинской новостройке?

«Зеленый каркас» – это почти готовое жилье для проживания, в котором отсутствует только мебель и электроприборы. Такой вариант покупки самый популярный, так как не требует практически никаких финансовых вложений в ремонтные работы, а сдавать жилье в аренду или заселяться для проживания можно практически сразу.

Что включено в зеленый каркас новостроек Грузии:

• чистовая отделка стен, полов – укладка ламината, отделка плиткой, поклейка обоев или покраска стен, установка межкомнатных дверей;
• газ и все коммуникации, в том числе точки для подключения электроприборов;
• может быть установлена сантехника (не всегда) и натяжной потолок.

Плюсы покупки квартиры с чистовой отделкой в Грузии очевидны. А к минусам можно отнести высокую цену на жилье, не всегда высокое качество отделочных материалов и уже оконченный стиль интерьера для замены которого придется вновь делать ремонт. Однако для инвесторов такая недвижимость остается выгодной.

Сравнительная таблица – черный, белый и зеленый каркас в Грузии

Как правильно выбрать квартиру в Грузии – советы покупателям

Перед покупкой недвижимости в Грузии следует ориентироваться не только на регион, цену и близость морского побережья, но и учитывать следующее:

• Сроки сдачи объекта, которые могут переноситься и даже замораживаться. Чтобы такого не случилось лучше покупать жилье с чистовой отделкой, либо проверять застройщика Тбилиси, Батуми и другого города Грузии по всем доступным каналам связи. 
• Бюджет, который вы можете потратить не только на покупку жилья, но и на проведение ремонтных работ. В зависимости от типа отделки помещения, затраты могут значительно отличаться. Самый дорогой ремонт предстоит в квартирах с черным каркасом, а без затрат или с минимальными вложениями обойдется жилье в зеленом каркасе.
• Цель покупки – переезд в Грузию на ПМЖ, сдача жилья в аренду или оформление ВНЖ за инвестиции в недвижимость (от 100 000$). Каждый вариант предусматривает разные сценарии выбора объекта. Например, для инвесторов лучше покупать квартиры рядом с морем, а для спокойной жизни семьей подойдет пригородный район в окружении великолепной природы.

Наиболее верный способ правильно выбрать квартиру и даже купить ее с минимальным участием в процессе – воспользоваться поддержкой экспертов по недвижимости BD Realty.