Чем отличается покупка недвижимости в старом фонде и новостройке в Тбилиси?

Что такое старый фонд и новостройка в Тбилиси?

Под понятием «старого фонда» подразумевается здания с богатой историей и характером, расположенные преимущественно в центральных районах города. Такие дома моментально узнаваемы благодаря уникальной архитектуре, высоким потолкам и особой атмосфере, которую невозможно воссоздать в современных многоэтажках.

Новостройки Тбилиси, напротив, представляют собой современные жилые комплексы с продуманными до мелочей планировками и инфраструктурой. Они строятся как в центральных локациях, где это возможно, так и в активно развивающихся перспективных районах города.

География распределения старого фонда и новостроек довольно предсказуема. Исторические здания сконцентрированы в районах Сололаки, Мтацминда, Авлабари — там, где зарождался и рос город. Новые ЖК активно возводятся в районах Ваке, Сабуртало, Глдани, Дидубе и Ортачале, где больше пространства для масштабных проектов и развития современной инфраструктуры.

Плюсы и минусы старого фонда

Среди главных достоинств расположение в престижных центральных локациях с развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. Здесь вы найдёте:

• неповторимую атмосферу старого города;
• уникальную архитектуру;
• высокие потолки (нередко 3,5-4 метра);
• толстые стены, обеспечивающие естественную звукоизоляцию.

Многие квартиры в старом фонде продаются с готовым ремонтом и даже мебелью, что позволяет сразу въехать и наслаждаться жизнью без дополнительных забот. И, конечно, нельзя не упомянуть историческую ценность таких объектов, которая с годами только растёт.

Однако у исторического жилья есть и свои недостатки:

• Изношенные коммуникации, которые часто требуют полной замены или капитального ремонта, что влечет дополнительные затраты.
• Неудобные планировки с проходными комнатами и нерациональным использованием пространства.
• Острая проблема с парковкой в центральных районах и часто полное отсутствие лифтов даже в пятиэтажных зданиях.
• Низкая энергоэффективность зданий, приводящая к высоким затратам на отопление ($100-150 в месяц в зимний период).
• Возможные юридические сложности с документами, включая случаи долевой собственности и неурегулированных прав на общие территории.

Плюсы и минусы новостроек

Здесь совершенно иной формат жизни, сочетающий технологичность, комфорт и продуманную инфраструктуру. А вот насколько этот формат подойдет именно вам — вопрос личных предпочтений и стиля жизни.

Главные плюсы: 

• современные инженерные решения; 
• новые коммуникации и энергоэффективные материалы, значительно снижающие расходы на содержание жилья; 
• продуманные планировки с функциональными зонами, соответствующие современным потребностям жильцов. 

Наличие лифтов, подземных паркингов и других удобств существенно повышает комфорт повседневной жизни.

Немаловажен и чистый юридический статус таких объектов с регистрацией по современным стандартам, что минимизирует риски при покупке. Многие жилые комплексы также предлагают развитую внутреннюю инфраструктуру: фитнес-залы, детские площадки, зоны отдыха, коммерческие помещения на первых этажах.

К недостаткам новостроек можно отнести:

• Расположение часто дальше от исторического центра города и основных достопримечательностей.
• Возможный шум и неудобства в течение нескольких лет, если жилой комплекс еще строится или рядом возводятся новые объекты.
• Необходимость дополнительных инвестиций, если квартира продается без отделки.
• Отсутствие уникальности и характера, свойственных историческим зданиям.

Что выгоднее: старый фонд или новостройка?

Выбор между старым фондом и новостройкой зависит от цели покупки, бюджета и личных предпочтений.

Цена за квадратный метр

Вопреки распространенному мнению, старый фонд Тбилиси не всегда дешевле новостроек. Квартиры в престижных исторических районах с хорошим ремонтом могут стоить $2000 за квадратный метр, что сопоставимо или даже выше, чем в современных жилых комплексах. В то же время, новостройки в центральных районах обычно имеют стоимость $1,100-4,000 за квадратный метр в зависимости от класса жилья, этапа строительства и удаленности от моря или центра.

Расходы на содержание

В старом фонде вы столкнетесь с более высокими затратами на отопление из-за низкой энергоэффективности (до $150 в месяц в холодное время года), частыми ремонтами коммуникаций и необходимостью вкладываться в поддержание состояния исторического здания.

Новостройки же предлагают современные системы отопления и кондиционирования, значительно снижающие ежемесячные расходы (около $100 за квартиру 85 м²), а также меньше проблем с коммуникациями в первые годы эксплуатации.

Инвестиционная привлекательность

С точки зрения инвестиций, новостройки Тбилиси часто более привлекательны для сдачи в долгосрочную аренду и последующей перепродажи. Они предлагают современный уровень комфорта, который ценят арендаторы, особенно иностранцы и экспаты. Годовая доходность от сдачи новой квартиры может достигать 8-10%. В то же время, квартиры в историческом центре с качественным ремонтом также пользуются устойчивым спросом, особенно для краткосрочной аренды туристам, что обеспечивает доходность до 12-15% годовых при грамотном управлении.

Ликвидность

Рынок недвижимости в Грузии показывает, что новостройки имеют более высокую ликвидность в долгосрочной перспективе. Они быстрее продаются и реже теряют в цене, особенно если расположены в развивающихся районах с хорошей инфраструктурой. Это отличное вложение для перепродажи через 3-5 лет.

Юридические и бюрократические нюансы

Юридическая сторона вопроса играет важную роль при покупке жилья в Тбилиси, особенно для иностранцев, не знакомых с местной спецификой.

Оформление для иностранцев

Процесс покупки недвижимости в Тбилиси для иностранцев действительно прост по сравнению со многими другими странами. Для оформления сделки достаточно заграничного паспорта, а регистрация права собственности занимает от одного до нескольких дней. Однако есть существенные различия между сегментами рынка.

При покупке новостройки застройщики часто предлагают полный комплект документов, современную электронную регистрацию и профессиональную помощь в оформлении сделки.

С жильём в старом фонде ситуация сложнее. Возможны трудности с проверкой истории объекта, наличием обременений или неурегулированных прав на общие территории.

Где лучше купить квартиру в Тбилиси?

Выбор района для покупки зависит от ваших целей и предпочтений. Для инвестиций и аренды стоит рассмотреть Мтацминду с её историческими зданиями и высоким спросом у туристов, престижный Ваке с доходностью от аренды 7-9% среди экспатов или Сабуртало с развитой инфраструктурой и популярностью у студентов.

Если вы ищете жильё для постоянного проживания, обратите внимание на тихий и безопасный Ваке с европейской атмосферой или Дидубе с современными жилыми комплексами по доступным ценам.

Ценителям истории подойдут Сололаки с архитектурными памятниками и атмосферными кафе или Авлабари, сочетающий старинную архитектуру с современными постройками и панорамными видами.

Для инвестиций чаще выгоднее выбирать новостройки, особенно в районах:

• Ваке,
• Сабуртало,
• Ортачала.

Они имеют более высокий потенциал роста стоимости. Для тех, кто ценит аутентичную атмосферу, подойдёт старый фонд в центральных районах, который также перспективен для краткосрочной аренды. Семьям рекомендуются современные комплексы с закрытыми дворами и хорошей инфраструктурой.

Тбилиси ждет вас

Атмосферные квартиры в центре или smart-планировки в новостройках — выбор за вами!

Факт: купить квартиру в Тбилиси в гораздо проще и в два раза дешевле, чем в Европе. Никакой бюрократии. Оформление за пару дней. Гуманные цены. И да, всё это доступно иностранцам без каких-либо ограничений.

Не теряйте время на сомнения. Определите ваши приоритеты, свяжитесь с BD Realty и получите свой ключ к новой жизни уже через месяц. Грузия не ждёт, она предпочитает решительных. Поэтому звоните нам прямо сейчас и влюбитесь в Грузию вместе с нами!